کلمه حباب برای بازارهای مختلف مالی به طور گسترده در بازه‌های زمانی مختلف استفاده می‌شود اما درباره این که حباب در یک بازار چیست و در چه شرایطی می‌توان گفت یک بازار حباب دارد اتفاق نظر وجود ندارد. اصلا آیا بازار مسکن ایران وارد حباب شده است؟ شیلر و کیس در مقاله سال سال ۲۰۰۳ خود تحت عنوان اینکه «آیا در بازار مسکن حباب وجود دارد؟» (Is there a bubble in the Housing Market) بر این باورند که در کاربرد گسترده این اصطلاح به وضعیتی گفته می‌شود که انتظارات بیش از حد مردم، از افزایش قیمت در آینده باعث افزایش موقت قیمت‌ها می‌شود. در حین حباب قیمت مسکن، خریداران مسکن فکر می‌کنند خانه‌ای که برای آنها بسیار گران است اکنون، یک خرید قابل قبول است زیرا با افزایش قابل توجه قیمت در آینده سود زیادی خواهند برد و با توجه به اینکه افزایش قیمت مسکن در سالهای آتی از پس انداز بازدهی بهتری دارد، نیازی به پس انداز زیادی ندارند. افرادی که تاکنون موفق به خرید خانه نشده‌اند در دوران حباب نگرانند که اگر امروز موفق به خرید ملک نشوند احتمالا در آینده با سختی بیشتری قادر به خرید مسکن خواهند بود. بنابراین انتظار افزایش قیمت در آینده اثر جدی روی قسمت تقاضای ملک می‌گذارد، اگر مردم انتظار داشته باشند که قیمت ملک کاهش پیدا نکند، و مطمئن باشند برای مدت طولانی قیمت ملک کاهش پیدا نمی‌کند، آنها مسکن را به عنوان یک طبقه دارایی با ریسک کم قلمداد می‌کنند. در این شرایط تقاضای سرمایه‌گذاری در ملک شدت بیشتری می‌گیرد و با افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری احتمال حبابی شدن بازار مسکن زیاد می‌شود. یکی از ویژگیهای حباب بازار مسکن این است که خرید ملک جهت افزایش قیمت آن در آینده نه برای لذت زندگی در آن است. اگر انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت‌ها یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک باشد، در آنصورت قیمت مسکن به صورت ذاتا بی‌ثبات است. قیمت‌ها همیشه نمی‌توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی که مردم متوجه شوند که افزایش قیمت‌ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت‌های بالا شکسته می‌شود و قیمت‌ها در نتیجه کاهش تقاضا (در اقتصادهای سالم با نرخ تورم تک رقمی)، کاهش پیدا می‌کنند، در کشور ما رشد کمتر از تورم خواهند داشت و درنتیجه آن حباب می‌ترکد. اما واقعیت این است که افزایش سریع قیمت لزوما دلیل حباب بازار مسکن نیست باید سوالاتی پاسخ داده شوند، که آیا انتظار افزایش قیمت مسکن در بین خریداران بالقوه مسکن وجود دارد یا خیر و آیا این انتظار افزایش قیمت انگیزه خرید آنها است یا خیر؟! برای روشن کردن این موضوع که بازار مسکن تهران وارد حباب بازار مسکن شده است من در دو قسمت شواهد خود را ارائه می‌دهم در قسمت اول شاخص‌های بازار مسکن شهر تهران را در طول ۳۰ سال از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۹ بررسی می‌کنیم. لازم به ذکر است از آنجا که وزارت راه از ارائه اطلاعات بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ خودداری کرد از اطلاعات سامانه کیلید برای سال ۱۳۹۹ استفاده نموده‌ایم. در قسمت دوم پرسشنامه‌ای با همکاری مجموعه کیلید تهیه کرده‌ایم و از خریداران بالقوه مسکن، کاربران سایت کیلید، و کسانی که به صورت ماهانه تغییرات قیمت مسکن خود را مشاهده می‌کردند، سوالاتی پرسیده‌ایم. که نتایج آن را در قسمت دوم ارائه می کنیمم.
قسمت اول: شاخص‌های مسکن برای بررسی حباب
تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران
در این داده‌ها از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۰ از شاخص میانگین وزارت راه استفاده شده است. از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ از شاخص کیلید استفاده شده (دلیل استفاده از شاخص کیلید آن است که علاوه ویژگیهای ملک از جمله متراژ سال ساخت و منطقه را مد نظر قرار می‌دهد در صورتی که شاخص میانگین این ویژگیهای ملکی را مورد نظر قرار نمی‌دهد مثلا اگر یک سال فقط خانه‌های باکیفیت و نوساز در محله‌های خوب معامله شوند شاخص میانگین افزایش می‌یابد در صورتی که ممکن است قیمت ملک تغییری نکرده باشد اما شاخص کیلید با توجه به اینکه در مدل خود ویژگیهای ملک را در نظر می‌گیرد تغییرات قیمتی مسکن را با دقت بهتری اندازه می‌گیرد). میزان رشد در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب ۷۱، ۱۰۳ و ۸۵ درصد بوده‌اند، این افزایش بیشترین و مداوم‌ترین افزایش قیمت مسکن در ۳۰ سال اخیر بوده‌اند. یک سال در سال ۸۶ افزایش ۸۱ درصدی را شاهد بودیم و در سالهای ۷۴ و ۷۵ به ترتیب رشد ۶۱ درصدی و ۶۷ درصدی داشته‌ایم. همانطور که مشاهده می‌کنید در طول ۳۰ سال فقط ۳ سال افزایش متوالی بالای ۷۰ درصد در قیمت مسکن را مشاهده کرده‌ایم و آن هم سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بوده‌اند. افزایش مداوم و بسیار شدید سالهای اخیر ممکن است ذهنیتی در خریداران به وجود آورد که این روند همچنان ادامه پیدا می‌کند و انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری را افزایش دهد.
شاخص قیمت به رهن و اجاره
این شاخص یکی از شاخص‌هایی است که تا حدودی به ما نشان می‌دهد آیا قیمت مسکن حبابی شده است؟! در نمودار زیر اعداد این شاخص را از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۹ مشاهده می‌کنید. اعداد سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۸ از داده‌های وزارت راه استفاده شده است اما با توجه به نبودن داده در سال ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ در سایت وزارت راه، از داده‌های سایت کیلید (املاک آگهی شده جهت فروش یا رهن و اجاره) استفاده کرده‌ایم. معادل شاخص (P/E) در بازار سرمایه است که کارشناسان بازار برای بررسی قیمت سهام بررسی می‌کنند. * همانطور که مشاهده می‌کنید شاخص قیمت ملک به اجاره در شهر تهران در سال ۹۹ به بالاترین حد خود در طول ۳۰ سال اخیر رسیده است. و این عدد در طول تاریخ بی سابقه بوده است. این عدد در سال ۷۵ به ۲۸ رسیده بود اما امروز رکورد ۳۰ ساله خود را زده و این نسبت به ۵/۲۹ رسیده است.
نسبت قیمت به دستمزد برا بررسی حباب بازار مسکن
یکی از شاخص‌های برای بررسی اینکه قیمت overshooting شده است نسبت قیمت به دستمزد است که برای اینکه این عدد ملموس‌تر باشد تعداد سالهای انتظار برای خرید یک ملک 50 متری را باتوجه به حداقل دستمزد هر سال و قیمت ملک بررسی کرده‌ایم. اگر فرض کنیم که فرد یک سوم از درآمد خود در هر ماه را برای خرید خانه پس انداز کند چه مدت طول می‌کشد تا یک خانه خریداری کند. همانطور که مشاهده می‌کنید این شاخص هم در سال ۹۹ با عدد ۱۵۴ سال به بیشترین میزان خود در طول ۳۰ سال خود رسیده است.
تعداد معاملات برای بررسی حباب بازار مسکن
یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌توان بررسی کرد تعداد معاملات است که نشان می‌دهد بازار مسکن شهر تهران وارد رکود شده است از سال ۸۹ تا ۹۶ به طور متوسط سالانه ۱۶۳ هزار معامله در بازار مسکن تهران انجام شده اما در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به طور متوسط ۱۰۰ هزار معامله انجام شده است. در سالهای ۹۸ و ۹۹ تعداد معاملات به ۸۴ هزار معامله در سال تقریبا نصف میانگین سالهای ۸۹ تا ۹۶ رسیده و این اعداد به خوبی نشان می‌دهد که افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن باعث رکود شدید در این بازار شده و بخش تقاضای مصرفی در بازار کاهش جدی یافته است.
